【案情简介】
西安的张女士2012年6月购买了一套二手房，当时她一次性支付了全部房款，对方也将房屋及时交付给她。但就在张女士等待办理房屋登记手续的过程中，原房主竟将该房子再次转卖给不知情的第三人，并办理了产权过户手续。现第三人要求张女士腾房，张女士该如何维护自身的权益呢？
【法律问题】
1、第二份房屋买卖合同是否有效？
2、张女士如何维护自身的合法权益？
【齐信说法】
一、关于第二份房屋买卖合同的效力问题
合同的有效无效，要看符不符合合同的生效要件。 《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，只要双方当事人是完全民事行为能力人、意思表示真实并达成一致，约定的内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，达成的协议就有效。
《物权法》确定了物权和债权的区分原则，即物权行为与债权行为相互区别，独立存在。债权行为发生债权法律效果，物权行为发生物权法律效果。债权行为与物权行为的成立和生效分别依据不同的法律规则。这样，就有可能出现债权成立而物权不成立的情况。本案中的第一份买卖合同即是如此。
二、关于先买房人张女士合法权益的维护问题
《物权法》规定了不动产的所有权自登记之日起发生转移，所以，本案房屋的所有权严格讲已经归属于后一买房人。那么，先买房人张女士的利益该如何保护呢？对此， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条明确规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 因此，先买房人张女士可以向原房主主张解除购房合同，返还已付购房款及利息，赔偿不超过已付购房款一倍的损失。
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