【案情简介】
焦大与焦小系同胞兄弟，父母先后于2009年去世，在焦家村留有平房二间，后焦小夫妇自行搬到该房居住。2010年，区房管局对全区房屋统一换发新证，焦小遂趁机将该房屋的所有权人由其父变更为他本人。2012年5月，该房屋面临拆迁，可获补偿费30万元。焦大得知，认为该房屋应为兄弟二人共有，因此，补偿款也应共有，遂向焦小主张一半的补偿费，遭到焦小反对。焦小称，房产证上的名字仅为其一人，所以房子应为他一人独有，焦大无权分割。焦大不服，欲提起诉讼。
【法律问题】
房产证登记错误，焦大是否必须先提起行政诉讼撤销该房产证后，才能再提起民事诉讼？
【齐信说法】
本问题的关键在于如何理解房产证的性质及证明力。
《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，房产证是房屋登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，其虽然具有证据作用，但它只是房屋登记簿的外在表现形式，仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能，因此，登记簿在纠纷中起决定性作用。
在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，法院可以按照优势证据的原则，以优势证据确定房屋的权属，而不必以房产登记机关撤销房产证为先行程序。此外，房屋管理机关的发证行为属形式审查，而民事审判则属实质审查，因此，在法院的民事判决改变了房产登记的事项后，当事人可以依照生效判决申请房屋管理机关予以变更。
综上，焦大不必先提起行政诉讼撤销该房产证后再提起民事诉讼，可直接提起民事诉讼要求依法分割焦小取得的房屋补偿款。
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