【案情简介】
王女士于2019年从某开发商处全款购买了其老家xx县的一套30平米的住宅，房屋价款付清后开发商向其交付了房屋钥匙，结清了水电物业等费用。随后王女士不断给开发商的一个管理人员发信息催促开发商为其办理过户手续，开发商一直以各种原因拖延，2020年底，该房屋被法院查封，王女士才得知该房屋在出售给她之前已经过户到刘某名下，而刘某以包括王女士房产在内的十几处房产为抵押向银行贷款，现贷款无法归还，银行向法院申请查封拍卖以实现其抵押权。王女士将银行起诉至法院，提起了案外人执行异议之诉，欲排除执行。庭审中，王女士的诉讼代理人当庭自认王女士有其他用于居住的房屋，且涉案房屋主要用于避暑度假，后又主张王女士在xx县工作，但并未举示相关证据予以证明。
【法律问题】
1、王女士诉讼代理人的自认是否构成王女士的自认？
2、王女士是否属于商品房消费者？
3、一般房屋买受人是否可以对抗抵押权而排除执行？
【齐信说法】
1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认”的规定，王女士委托诉讼代理人的自认应当视为王女士本人的自认。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条中对以上第一款第二项的解释是：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”鉴于王女士的诉讼代理人自认王女士另有一套房屋在xx市，案涉房屋主要用于避暑度假，后又主张王女士在xx县工作，但未举示任何证据予以证明，王女士不能认定为商品房消费者，应认定为一般房屋买受人。
3、王女士作为一般房屋买受人，其享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。” ，该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破债权平等而设置的特别规定，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对商品房买受人排除执行作了严格规定，以免扩大范围，动摇抵押权具有优先性的基本原则：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而王女士作为一般房屋买受人，即便符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。但王女士仍可以就其与开发商之间的购房合同向开发商主张赔偿。
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